Obsah

Při prodeji pozemků v lokalitě obytné zóny Na Bábě je používán institut zřízení práva stavby dle nového občanského zákoníku

Typ: ostatní
Město Domažlice stále nabízí k prodeji zbývajících 28 stavebních pozemků nacházejících se v lokalitě obytné zóny Na Bábě v Domažlicích za účelem stavby řadových domů. Aktuální nabídka pozemků včetně výše kupní ceny je zveřejněna v článku Stav rezervací parcel v obytné zóně Na Bábě - Domažlice (pod označením "přehled rezervací") v této podsekci. S ohledem na přijetí nové právní úpravy v oblasti občanského práva došlo k formální změně způsobu prodeje pozemků. Princip, kdy pozemky jsou prodávány až poté, co je stavba rodinného domu dokončena, zůstává zachován.

Prodej pozemků je realizován na základě smlouvy o zřízení práva stavby a smlouvy o smlouvě budoucí kupní (jedná se o jednu listinu), jež je uzavírána mezi městem Domažlice na straně jedné a stavebníkem (zájemcem) na straně druhé. Tato smlouva o zřízení práva stavby a smlouva o smlouvě budoucí kupní (dále též jen Smlouva) deklaruje zájem stavebníka zřídit na pozemku stavbu rodinného řadového domu a po jejím dokončení nabýt pozemek, na kterém se tato stavba bude nacházet, do svého vlastnictví. Město se Smlouvou zavazuje, že pozemek za sjednaných podmínek převede do vlastnictví stavebníka.

Koncept Smlouvy je zasílán zájemcům na základě jejich žádosti o koupi pozemku (rezervaci pozemku). Po obdržení jejich vyjádření je následně příslušným orgánům města předložen návrh na schválení prodeje pozemku, zřízení práva stavby a uzavření předmětné smlouvy.

Důvodem pro záměr zřízení práva stavby je změna právní úpravy. Dle občanského zákoníku účinného k 1. 1. 2014 (NOZ) došlo ke změně právní úpravy, kdy stavba je součástí pozemku, nikoli samostatnou věcí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku i jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zaústěno v pozemku nebo upevněno ve zdech (viz § 506 NOZ). Pokud by byl zachován stejný postup jako před účinností NOZ (uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní) pak by budoucí kupující d. f. po dobu výstavby rodinných domů zhodnocovali pozemek ve vlastnictví města a město by po dokončení stavby převádělo pozemek, jehož součástí by byla stavba rodinného domu. Tento postup je nesprávný a zcela vyloučený v případě, že by žadatelé stavbu rodinného domu financovali z finančních prostředků poskytnutých jim formou úvěru.

Spojení smlouvy o smlouvě budoucí kupní a smlouvy o zřízení práva stavby dle § 1240 a násl. NOZ je tedy vhodným řešením způsobu prodeje pozemků v lokalitě nové obytné zóny Na Bábě v Domažlicích. Právo stavby je věcným právem a věcí nemovitou. Právo stavby zřízené smlouvou vzniká zápisem do veřejného seznamu - do katastru nemovitostí. Jako nemovitá věc může být předmětem zástavního práva.

Právo stavby se zpravidla zřizuje na dobu 30 měsíců ode dne uzavření Smlouvy. Doba trvání práva stavby je sjednána s ohledem na předpoklad, že při řádném plnění povinností stavebníka dojde do 2 let od uzavření Smlouvy k převodu vlastnického práva k pozemku na stavebníka. Právo stavby zakládá stavebníkovi právo zřídit a mít na pozemku stavbu sestávající z řadového rodinného domu , přípojek plynu, vody, kanalizace a elektřiny a oplocení. Stavbu je stavebník povinen provést podle projektové dokumentace stavby Domažlice, obytná zóna - II. etapa, Obytná skupina na Bábě/ I. etapa, Stavební část B, Rodinné domy a bytový dům vyhotovené v červnu 2009 projektantem Ing. Arch. Ladislavem Schejbalem - Atelier SAH, U Letenského sadu 16/1305, Praha 7, IČ 15918203, v souladu s pravomocným stavebním povolením stavby vydaným Městským úřadem Domažlice, odborem výstavby a územního plánováním dne 25. 1. 2010, pod č.j. OVÚP-11731/2009-4254/2010/Sz. Město si ve Smlouvě vyhrazuje souhlas k zatížení práva stavby a předchozí schválení převodu práva stavby na třetí osobu. Právostavbysezřizujebezúplatně. Zřízení bezplatného práva stavby může být předmětem daně z příjmů. Právo stavby se tedy zřizuje již Smlouvou. Právo stavby vzniká zápisem do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), přičemž město uhradí poplatky spojené s tímto zápisem.

Příslušnou projektovou dokumentaci a kopii stavebního povolení město předá stavebníkovi nejpozději do 15 dnů ode dne úhrady zálohy na kupní cenu. Projektová dokumentace představuje autorské dílo ve smyslu autorského zákona. Veškeré odchylky od projektové dokumentace, které stavebník hodlá uskutečnit při provádění stavby, musí být předem schváleny městem a autorem projektové dokumentace. Ochrana autorského práva se vztahuje na stavbu samotnou i po jejím dokončení, tzn. každá změna již dokončené stavby by měla být předem projednána s autorem projektové dokumentace, který by k ní měl dát souhlas před její realizací. Projektová dokumentace je zpracována jako dokumentace typovaných rodinných domů, proto je vhodná konzultace s autorem projektové dokumentace ohledně upřesnění některých specifik; nejedná se o projektovou dokumentaci pro provedení stavby.

Podmínky pro převod vlastnického práva k pozemku jsou sjednány ve Smlouvě (v části označené jako Smlouva o smlouvě budoucí kupní). K převodu pozemku dojde za předpokladu, že stavebník provede stavbu tak, že odpovídá ujednáním o její podobě uvedeným ve Smlouvě a stavba bude dokončena, tedy stavebník bude oprávněn stavbu užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu dle § 120 stavebního zákona (zákon č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů) nebo na základě kolaudačního souhlasu, a stavebník uhradil kupní cenu v plné výši a nemá vůči městu žádné dluhy. Po splnění těchto podmínek bude uzavřena kupní smlouva. K převodu vlastnického práva k pozemku tedy dochází až po provedení stavby. Poplatky spojené se zápisem vlastnického práva do veřejného seznamu (katastru nemovitostí) nese stavebník. Kupní cena je splatná ve dvou splátkách, a to před uzavřením Smlouvy částka 50.000,00 Kč jako záloha na kupní cenu (rezervační poplatek) a ve lhůtě do 2 měsíců od uzavření Smlouvy je splatný doplatek kupní ceny. K úhradě kupní ceny tedy dochází v době, kdy stavebník stavbu rodinného řadového domu zahajuje. Jednotlivé výše kupní ceny jsou zveřejněny v "přehledu rezervací" (podrobněji viz první odstavec).

V případě zájmu o koupi pozemků nacházející se v lokalitě obytné zóny Na Bábě v Domažlicích za účelem stavby řadových domů se můžete obrátit na odbor správy majetku MěÚ Domažlice.


Vytvořeno: 14. 10. 2015
Poslední aktualizace: 28. 4. 2017 07:37
Autor: Odbor správy majektu MěÚ Domažlice