Obsah

Zastavovací studie

Typ: ostatní
vypracovaná STUDIEM KAPA - ARCHITEKTURA, URBANISMUS, INTERIÉR, DESIGN - Ing. arch. Petrem Vávrou


1. Zadání

Město Domažlice jako pořizovatel územně plánovací dokumentace v roce 1999 rozhodlo o zásadní aktualizaci a doplnění svého platného územního plánu v souladu s požadavky novely stavebního zákona. Jedním z takových požadavků bylo rozšíření řešeného území na souhrn všech katastrálních území, tvořících administrativní obec Domažlice, tedy i o katastrální území Havlovic.

Podle dříve zpracované a projednané urbanistické studie bylo do platného ÚPN-SÚ Domažlice zahrnuto řešení Havlovic jako rozvojové zóny města, součástí bylo také doplnění technické vybavenosti území. Protože v současnosti pořizovatel registruje v předmětném území stavební aktivity a zájmy, byla zadána podrobná studie zastavitelnosti návrhové lokality podle schválené Změny č.l ÚPN-SÚ Domažlice tak, aby se ověřila jak kapacita území, tak možnost etapizace výstavby a s tím spojených nutných podmíněných investic.

2. Podklady

Podkladem pro zpracování zastavovací studie byly pořizovatelem předané mapy KN v měřítku 1:2.000 bez výškopisu, které byly xerograficky zvětšeny do výsledného měřítka 1:1.000 a doplněny podle místního šetření. Výkresy tedy nelze použít přímo pro přesné vymezení velikostí pozemků či majetkové úkony v území! Pro další etapu prací (projekt pro územní rozhodnutí resp. stavební povolení) je nezbytně nutné podrobné polohopisné i výškopisné zaměření řešeného území.

3. Návrh

Při návrhu parcelace předmětné lokality vycházel zpracovatel především ze schváleného ÚPN-VÚC Domažlice a ÚPN-SÚ Domažlice, jejichž závazné prvky jsou ve studii zapracovány. Jedná se o limity využiti území, vyplývající jednak z požadavků ochrany přírody (průběh lokálního biokoridoru podél bezejmenné vodoteče, odstup zástavby resp. pozemků určených pro výstavbu od pozemku 231 - rybník) jednak z potřeby chránit koridor trasy přeložky silnice 1/22 (Klatovy - Domažlice - křižovatka 1/26) jako veřejně prospěšné stavby.

Z urbanistického hlediska se jedná o dostavbu stávajícího sídla o novou obytnou zónu venkovského charakteru na západní straně rybníka s podrobným vymezením návrhových lokalit a jejich funkční regulací - celá stávající obec Havlovice i s novou obytnou skupinou tvoří jednu funkční regulační zónu OB-V. Zohledněny jsou i zájmy ochrany krajiny- a přírody s respektováním průběhu ÚSES podle požadavku RŽP OkÚ.

Dalším podstatným aspektem podrobného návrhu zastavitelnosti území je snaha o maximální zohlednění majetkových vztahů v území, tzn. v co největší možné míře zachovávat stávající hranice pozemků a návrh parcelace jejich průběhu přizpůsobit. Protože nebyla předem zjišťována potenciální poptávka po velikostní struktuře budoucích stavebních pozemků, byly navrženy podle místních podmínek a zkušeností zpracovatele parcely s proměnnou velikostí od 800 m2 (resp. v jediném případě 750 m2) až do 1560 m2 tak, aby mohly být uspokojovány rozdílné plošné požadavky budoucích sta­vebníků.

Jedním z důležitých prostorových regulativů je vlastní šířka stavebních pozemků, která by neměla klesnout pod 22 metrů pro zachování dostatečných rozestupů. Pevná (závazná) stavební čára je navržena koncepce zástavby lokality, tzn. objektů v uličním profilu pozemků tak, aby nedocházelo k nežádoucímu odsouvání staveb do hloubi pozemků a tak narušování soukromí sousedů v zahradní části parcel. Minimální vzdálenost této pevné stavební čáry je 5,0 metrů od hranice pozemků (odstavení vozidla před garáží, vstupem). Čerchovanou čarou je pak vyznačena maximální hranice zastavitelnosti pozemků, za níž již nebude připuštěna výstavba hlavního objektu. Součástí prostorové regulace je také maximální výška zástavby, která je až na výjimku v nejnižší části lokality stanovena na 1,5 NP, tzn. plné obytné podlaží s možností využití podkroví.

4. Etapizace

Nová výstavba v předmětné lokalitě je podmíněna vybudováním technické vybavenosti a především přístupových (místních obslužných) komunikací.

S ohledem na efektivnost vynakládaných investic by bylo vhodné realizovat výstavbu v několika ucelených etapách podle aktuální a především reálné poptávky po stavebních pozemcích. Již z grafické přílohy je patrná možnost rozdělení na tři v zásadě nezávislé celky :

1. etapa - při stávající silnici na Újezd, tzn. severní cca třetina celé lokality. Zde je dokonce možno přistoupit k výstavbě bez předešlé investice do cílového komunikačního řešení, protože až 4 objekty lze napojit právě ze stávající místní komunikace.

2. etapa - za rybníkem po obou stranách bezejmenného toku až ke hřišti, podmiňující investicí je páteřní komunikace s mostkem (překonání lokálního biokoridoru) a inženýrskými sítěmi.

3. etapa - jižní část při dnešní silnici 1/22, která cílově bude přeložena (viz návrh) a silnice bude převedena do místních komunikací - tím odpadne současné 50ti metrové ochranné pásmo a také napojení nové obslužné komunikace obytné skupiny bude jednodušší.

5. Závěrečná doporučení

V této studii je navrženo využití pozemků pro obytnou zástavbu s vymezením potřebných veřejných koridorů pro komunikace a inženýrské sítě. Podle požadavku pořizovatele byla v této etapě ověřena celková kapacita území na základě efektivní parcelace dostupných resp. územním plánem pro výstavbu určených pozemků.

Velikost i přístupnost navrhovaných stavebních pozemků je patrná z grafické části, uváděné výměry jsou pouze orientační (získané planimetrováním zvětšovaného mapového podkladu). Součástí studie jsou i prostorové regulativy pro výstavbu jako podklad pro projektovou přípravu jednotlivých objektů (lze definovat jako závazný požadavek v rámci územního rozhodnutí).

Zároveň je zde vyznačena minimální šířka koridoru pro obslužnou komunikaci potřebné inženýrské sítě. V další etapě je nutno po geodetickém zaměření řešeného území (polohopis i výškopis) zpracovat pro budoucí komunikaci i potřebné inženýrské sítě podrobnou dopravně inženýrskou dokumentaci pro územní resp. stavební řízení tak, aby byly definovány jak polohopisně tak i výškopisně napojovací body jednotlivých stavebních pozemků.

 

V Praze, 10.10.2001

Ing. arch Petr Vávra

 

grafická příloha


Příloha

Vytvořeno: 15. 5. 2018
Poslední aktualizace: 26. 7. 2018 08:49
Autor: Jindřiška Deckerová